Stavební možnosti na zemědělské půdě

Nový návrh zákona o postupu při výstavbě statků na zemědělských pozemcích

Změny federální legislativy byly přijaty v prvním čtení poslanci Státní dumy již v roce 2018. V roce 2021 byl návrh zákona přijat okamžitě ve druhém a třetím čtení. Dne 23.06.2021. června 02.07.2021 jej schválila Rada Federálního shromáždění Ruské federace a XNUMX. července XNUMX jej podepsal prezident země.

Inovace umožní zemědělcům stavět obytné budovy pro své rodiny na pozemcích, které jsou určeny pro zemědělské potřeby. Dříve byly takové akce zakázány a lidé zabývající se zemědělstvím neměli možnost bydlet v blízkosti vlastních statků. Tento postoj státu byl odůvodněn následujícími důvody:

• Státní kontrola využívání a rozvoje zemědělské půdy;
• Zachování půdního fondu země;
• Ochrana zemědělské půdy před iracionálním využíváním.

K zajištění těchto úkolů byly v platnosti staré zákony, které ztratily platnost: zákon RSFSR č. 348-1 a federální zákon Ruské federace č. 74. Podle těchto zákonů měli zemědělci možnost stavět obytné budovy na zemědělských půdách. přistát. Stavby postavené v době platnosti těchto předpisů si zachovávají svůj právní status dodnes.

Poté, co zákony ztratily svou právní sílu, zůstali farmáři v limbu. Své nemovitosti už nemohli dále rozvíjet a stavět na nich obytné budovy. Otázka byla každým dnem naléhavější. Aby se problém vyřešil, vládní úředníci nakonec schválili novely současné legislativy. Inovace zohledňují zájmy státu a lidí zapojených do zemědělské výroby. Novely federálního zákona Ruské federace č. 299 kombinují způsoby odstraňování překážek výstavby obytných budov na zemědělských pozemcích a způsoby ochrany nenahraditelného půdního fondu před nevhodnou zástavbou.

Podstata nových pozměňovacích návrhů

Novinky v současné legislativě týkající se výstavby statků na zemědělských pozemcích upravují pravidla pro výstavbu objektů, parametry staveb a postup při zápisu práv vlastníka.

Pravidla pro výstavbu zemědělských domů na zemědělské půdě

Jednou ze základních podmínek výstavby bytového domu na pozemku pro zemědělské účely je provozování zemědělské činnosti vlastníkem pozemku. To znamená, že osoba má právo postavit dům na pozemku určeném pro zemědělské potřeby, pokud se zabývá zemědělstvím v jedné z forem stanovených federálním zákonem Ruské federace č. 74, čl. 1:

• Skupina osob (příbuznými nebo společnými představami), které vlastní majetek rolnického statku;
• Na vlastní pěst.

K provozování zemědělské činnosti nemusí osoba registrovat právnickou osobu. Pozemek, na kterém může zemědělec postavit obytnou budovu, musí mít určité VRI (typ povoleného využití). Po zavedení pozměňovacích návrhů se tento seznam výrazně rozšířil. Úplný seznam pozemků, na kterých je povolena výstavba, si můžete prohlédnout v Klasifikátoru typů využití území.

Můžeme dojít k závěru, že stavba statku je povolena v následujících případech:

1. Zemědělské skladování má jakýkoli typ povoleného použití;
2. Zemědělská půda se započítává do zemědělské půdy;
3. VRI pozemku není třeba měnit a uvádět do souladu s novým klasifikátorem;
4. Developer je farmář.

Zákaz výstavby chat na zemědělské půdě

Pro omezení hromadné výstavby chatových osad, které nesouvisejí se zemědělstvím, byly zavedeny následující novinky:

• Na pozemcích pro zemědělské účely je povoleno využívat pozemky pouze k zemědělské činnosti;
• Obytná budova je nedílnou součástí farmy.

Poslední bod platí jak pro již postavené domy, tak pro budoucí budovy. Jakýkoli stavební záměr na zemědělské půdě je zahrnut do majetku zemědělského nebo rolnického podniku.

Parametry obytného statku a stavební předpisy

Současná legislativa stanoví řadu omezení pro zástavbu zemědělských pozemků a stanovuje parametry obytných budov postavených na těchto pozemcích. Podle inovací lze na zemědělském pozemku postavit pouze jednu obytnou budovu, jejíž plocha by neměla přesáhnout 500 metrů čtverečních. V tomto případě budova nemůže mít více než tři podlaží a zabírat více než čtvrtinu celkové plochy pozemku.

Kodex územního plánování Ruské federace zrovnoprávnil takové pojmy jako „obytný dům“, „individuální obytný dům“ a „objekt individuální bytové výstavby“. Statek tedy musí splňovat požadavky zakotvené v čl. 1 GrK RF:

1. Počet podlaží – ne více než tři přízemí;
2. Ne vyšší než 20 m;
3. Objekt se skládá z místností a bloků navržených tak, aby vyhovovaly domácnostem nebo jiným potřebám obyvatel. Objekt nelze rozdělit na samostatné samostatné nemovité jednotky.

Kromě těchto norem musí farma splňovat následující parametry:

1. Postup při výstavbě jednotlivých objektů bytové výstavby;
2. Stavební normy stanovené v SP 55.13330.2016;
3. Požadavky na požární a hygienickou bezpečnost;
4. Práva jiných osob a organizací;
5. VRI;
6. Předpisy územního plánování.

Nedodržení stanovených parametrů stavby, stejně jako porušení urbanistických předpisů, může vést k uznání objektu jako nelegální nepovolené stavby. Aby se takovému problému předešlo, musí se majitel pozemku před zahájením stavebních prací seznámit s pravidly územního rozvoje platnými v konkrétní oblasti.

Postup pro registraci obytného statku

Registrace vlastnictví nemovitosti umístěné na zemědělském pozemku bude prováděna podle zjednodušeného schématu podle pravidel amnestie dacha. Registrovat bydlení předložením technického plánu a vlastnického listu k pozemku bude možné do března 2026.

Majitel statku zároveň není povinen zasílat místní správě oznámení o zahájení a dokončení stavebních prací. To výrazně zrychluje a zjednodušuje postup zápisu vlastnických práv k nemovitosti. Technický plán domu je vypracován na základě informací z developerského projektu a prohlášení. Po zapsání údajů do Jednotné státní evidence nemovitostí se statek stává součástí majetku rolnického statku.

Obytná budova a zemědělská půda: Právní vazba

S pozemkem je nerozlučně spjat dům postavený na zemědělském pozemku. Pokud vlastník využívá nemovitost k jiným účelům (neprovozuje zemědělskou činnost), může mu být pozemek zabaven ve prospěch státu nebo obce.

Zneužívání půdy je závažným přestupkem. Správní odpovědnost je stanovena za nedodržení pozemkové legislativy (správní řád Ruské federace, článek 8.8).

Zákaz dělení zemědělského pozemku na bytovou stavbu

Podle inovací v pozemkové legislativě je zakázáno tvořit (rozdělovat) zemědělskou půdu, kde je postavena obytná budova, pokud to vede ke snížení původní plochy území. Toto pravidlo nefunguje, pokud se bavíme o zabrání části pozemku ve prospěch státu nebo obce.

Jinými slovy, je zakázáno rozdělovat zemědělský pozemek na menší pozemky, pokud je na něm umístěna stavba pro bydlení.

Další pravomoci krajských úřadů

Zástupci krajů mají právo samostatně určovat obce, na jejichž území je zakázána výstavba (přestavba nebo provoz) hospodářských obytných budov. Například v seznamu pozemků, kde je zakázána výstavba nemovitostí, jsou uvedeny plochy, na kterých se nachází zvláště cenné zemědělské pozemky.

Zákonodárce udělil rozšířené pravomoci krajským úřadům s přihlédnutím k obavám zemědělců v důsledku možného vzniku kontroverzních otázek:

• Rostoucí ceny pozemků v blízkosti velkých měst;
• Nemožnost pronajmout půdu pro zemědělství kvůli rostoucím cenám půdy.

Podle předsedy výboru Státní dumy pro přírodní zdroje, majetek a pozemkové vztahy Nikolaeva N.P. je na území Ruska registrováno asi 170 farem, které obdělávají více než 40 milionů hektarů zemědělské půdy. Navíc tyto oblasti zabírají pouze 20 % veškeré dostupné zemědělské půdy.

Ke zvýšení počtu rolnických farem je potřeba podpora ze strany státu. Zejména je nutné vytvořit příznivé podmínky pro poskytování vlastnictví půdy zemědělcům a pravidla pro využívání těchto pozemků.

Vzhledem k tomu, že farmy se ve většině případů nacházejí daleko od velkých obydlených oblastí, je zcela přirozené, že tyto pozemky budou zastavěny obytnými budovami.

Rozsah nového zákona

Přestože se novely federálního zákona Ruské federace č. 299 dotkly pouze jednoho článku zemského zákoníku Ruské federace (článek 77), který definuje pojem a složení zemědělské půdy, hlavní myšlenka tzv. inovace se promítly i do dalších právních aktů. Takže od března tohoto roku byly provedeny změny a doplňky některých zákonů:

• Zemský zákoník Ruské federace, čl. 77 – pravidla pro výstavbu, rekonstrukci a provoz zemědělských domů umístěných na zemědělské půdě;
• Federální zákon Ruské federace č. 101, čl. 1 – nový návrh zákona se dotýká zemědělských pozemků, na kterých jsou umístěny obytné budovy a zemědělci vykonávají svou činnost;
• Federální zákon Ruské federace č. 74, čl. 6 – Majetek farmáře, který se používá pro zemědělské činnosti, bude navýšen z důvodu výstavby investiční budovy na pozemku. Nyní, kromě samotného pozemku, hospodářských budov, vybavení, vozidel, pracovních a užitkových zvířat, drůbeže a specializovaného vybavení, zemědělský majetek zahrnuje obytnou budovu. Návrh zákona také obsahuje upřesnění ohledně parametrů zastavěné nemovitosti a možnosti místních úřadů, které mají právo samostatně určovat obce, kde je výstavba statků zakázána;
• Federální zákon Ruské federace č. 218, čl. 70 – zápis vlastnictví bytového domu umístěného na zemědělské půdě je povolen do 1.

Doba platnosti nového vyúčtování

Podle inovací musí majitel zaregistrovat obytný statek do čtyř let (do roku 2026). Poté, co vstoupí v platnost nový federální zákon, má každý zemědělec právo legalizovat již postavenou nemovitost nebo zahájit stavbu nového domu.

Je pravděpodobné, že po uplynutí stanovené doby dojde k rozšíření možnosti zřízení nemovitosti na zemědělské půdě. Dnes je příliš brzy o tom mluvit. Nyní mají občané, kteří se zabývají zemědělstvím, vynikající příležitost postavit bydlení a zaregistrovat práva na něj podle zjednodušeného schématu. Nový zákon podle zákonodárce výrazně zjednoduší život zemědělcům a přiláká do zemědělství nové lidi.